Руководство для российских покупателей недвижимости в Испании


Франшиза технологии станьте нашими лицензионными партнерами от 500 000 рублей



29.11.2015
Мы всегда рады Вас видеть как в нашем центральном офисе в Испании, так и в московском представительстве, и готовы оказать Вам любую необходимую поддержку не только в отношении приобретения недвижимости в Испании, но и любых других услуг, которые могут потребоваться Вам в этой стране.

Приобретение недвижимости в Испании

1. Выбор недвижимости


Первый шаг к покупке − это выбор конкретного объекта недвижимости, который Вы пожелаете приобрести.
Для этого мы рекомендуем Вам связаться с агентством недвижимости или промоутерской компанией, обладающими хорошей репутацией и предоставляющими серьезные гарантии.
Если Вы пожелаете, компания «Avalon Investment&Management» будет рада обеспечить Вам поддержку в осуществлении подобных операций.

2. Выбор адвоката

После того как Вы
выбрали недвижимость в Испании, мы рекомендуем Вам, прежде чем осуществлять какие либо формальности, связаться с адвокатским бюро, специализирующемся на операциях с недвижимостью, чтобы гарантировать законность сделки по приобретению недвижимости, обезопасить себя от каких-либо происшествий и обеспечить, чтобы сделка прошла тем способом, который боле всего отвечает Вашим интересам.

В частности, на этом этапе Ваш адвокат возьмет на себя сбор всей необходимой информации, чтобы гарантировать безопасность сделки и убедиться в актуальности и точности сведений, предоставленных продавцом.


3. Частный договор о праве преимущественной покупки или резервировании.

При подписании такого договора продавец берет на себя обязательство в течение определенного периода времени не продавать выбранный Вами объект недвижимости никому другому. В свою очередь, Вы должны будете передать продавцу определенную денежную сумму, которая впоследствии будет вычтена из стоимости приобретаемой недвижимости.
Как правило, период действия такой договоренности составляет от 1 до 3 месяцев, хотя может быть и дольше. Как срок действия, так и размер денежной суммы, вносимой покупателем при подписании контракта, в любом случае будет зависеть от договоренности сторон.

Цель такого контракта − предоставить покупателю время для того, чтобы принять конечное решение, при необходимости, изучить возможности получения ипотечного кредита и, в целом, организовать сделку с финансовой точки зрения.
Если по окончании выделенного срока претендент (покупатель) не воспользуется своим правом, он автоматически утрачивает выплаченную сумму, которая переходит к продавцу в качестве компенсации за причиненный ему ущерб. Если же сам продавец нарушит договоренность и продаст зарезервированную недвижимость, он будет обязан по закону выплатить претенденту-покупателю денежную компенсацию, заранее оговоренную в договоре. Также существует возможность договориться о полном запрете на продажу указанного в договоре объекта недвижимости со стороны продавца на срок действия договора.

4. Частный договор купли-продажи.

В течение срока, указанного в договоре о праве преимущественной покупки или резервировании, стороны должны подписать договор купли-продажи, более подробный документ, нежели предыдущий, где излагаются все подробности сделки и указывается срок составления Официального (публично-правового) нотариального акта купли-продажи. При подписании подобного договора, как правило, происходит выплата еще одной денежной суммы в счет полной стоимости данного недвижимого имущества.

Нужно отметить, что этим договором осуществляется передача права собственности, но не владения (то есть, не права доступа или возможности физически распоряжаться недвижимостью), если только стороны не придут к иному соглашению.


5. Составление Официального (публично-правового) нотариального акта купли-продажи.

Заблаговременно по отношению к сроку, установленному в частном договоре купли-продажи для подписания Официального (публично-правового) нотариального акта, Ваши адвокаты осуществят необходимую подготовку, чтобы составить черновик Нотариального акта купли-продажи, публично-правового документа, где будут изложены все подробности и обстоятельства сделки и который впоследствии будет зарегистрирован в Реестре собственности.


Кроме того, они выяснят, не обременена ли
приобретаемая недвижимость в Испании денежными обязательствами или какими-либо другими не выплаченными суммами на момент подписания Акта, поскольку ответственность по выплате последних ляжет на владельца недвижимости.

В условленный день стороны являются к нотариусу, который удостоверяет намерения покупателя и продавца и оформляет соответствующий Нотариальный акт (свидетельство о праве собственности).
Покупатель, если он не может или не заинтересован в том, чтобы приехать в Испанию на подписание этого документа, имеет право предоставить своему адвокату доверенность, чтобы тот присутствовал и выступал от его имени на подписании указанного акта в присутствии нотариуса.

6. Регистрация в Реестре собственности.

В Испании необходимо обязательно зарегистрировать свидетельство о собственности на недвижимое имущество (упомянутый в предыдущем параграфе Нотариальный акт) в Реестре собственности, так как оно является публично-правовым документом и обретает юридическую силу для третьих лиц с момента его регистрации.
Процесс регистрации будет осуществляться и координироваться Вашим адвокатом, и вся процедура до полного ее завершения займет приблизительно от двух до трех месяцев.

7. Расходы, связанные с приобретением недвижимости.

Расходы, связанные с приобретением недвижимости, можно подразделить на налоговые издержки и выплату гонораров:

7.1. Налоговые издержки

- Налог на добавленную стоимость (НДС): В Испании, если продавец является предпринимателем, сделка купли-продажи облагается НДС. При купле-продаже недвижимости в новостройках применяется ставка НДС 7% от стоимости последней, тогда как при купле-продаже земельных участков и помещений применяется ставка 16%.


- Если этот налог не подлежит применению или продавец является не предпринимателем, а частным лицом, к сделке применяется Налог на передачу права собственности со ставкой 7%.

- Налог на Документированные юридические акты: После уплаты НДС в соответствии с разъяснениями, приведенным в предыдущем параграфе, покупатель должен уплатить Налог на Документированные юридические акты, действующая ставка которого составляет 1% от стоимости купли-продажи.

- Муниципальный налог на прирост стоимости земельных участков в городской черте (или на прибавочную стоимость).
Это муниципальный налог, таким образом, он уплачивается в мэрии того населенного пункта, где расположен предмет купли-продажи.  Этим налогом облагается прирост стоимости земли, и схема его расчета может разниться в зависимости от конкретной местности. Как правило, этот налог выплачивает продавец.

7.2. Расходы на гонорары

- Оплата услуг нотариуса: Пропорционально стоимости недвижимости, в соответствии с установленной шкалой нотариальных пошлин.


- Выплаты в Реестр собственности: Пропорционально стоимости недвижимости, в соответствии с установленной шкалой пошлин.


- Гонорар адвоката: В соответствии с общепринятыми в Испании ставками на данный вид услуг, адвокатская компания устанавливает стоимость своих услуг размером 1,5 % от реальной стоимости купли-продажи.

8. Периодические расходы, связанные с правом собственности на недвижимость.

Владелец недвижимости, не проживающий в стране, должен платить только Ежегодный налог, связанный с владением недвижимостью в Испании.
В частности, он обязан платить Налог на недвижимое имущество, муниципальный налог, начисляемый на основе установленной мэрией стоимости недвижимого имущества. Таким образом, его сумма может быть различной в зависимости от населенного пункта и особенностей конкретного объекта недвижимости.

9. Особенности, существующие при приобретении недвижимости со стороны акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью.

Возможно также, что российский покупатель пожелает создать в общество с ограниченной ответственностью или акционерное общество, которое впоследствии и приобретет выбранную недвижимость.
Создание Общества происходит посредством публичноправового акта, заверяемого нотариусом. После создания и регистрации фирмы, если эта последняя приобретает имущество, она должна выполнить все те же шаги и уплатить налоги, перечисленные выше в отношении приобретения недвижимого имущества со стороны физических лиц, не являющихся резидентами в Испании.

Также допускается, чтобы покупателем выступала российская фирма или фирма, зарегистрированная в любой другой стране, хотя некоторые из обстоятельств, изложенных в данном руководстве, могут в данном случае несколько измениться.
В частности, необходимо специально указать, что к инвестициям, осуществляемым в Испании фирмами, которые зарегистрированы в странах или на территориях, относимых испанскими налоговыми органами к “особым экономическим зонам” в соответствии с Королевским декретом 1080/1991 (среди них такие страны как Монако, Андорра или Кипр), применяется особый режим, как в отношении налогов, так и в отношении взаимодействия с налоговыми органами, в связи с чем эти случаи требуют особого изучения и индивидуального подхода.

10. Приобретение недвижимости посредством ипотечного кредита.

Не существует каких-либо ограничений, не позволяющих российским гражданам запрашивать и получать ипотечные кредиты в испанском банке. Основным критерием предоставления кредита со стороны
испанских банков является материальное положение российского клиента (наличие доходов, имущества или прав на территории Российской Федерации или за рубежом), и обычно ипотечные кредиты предоставляются не более чем на 60 % от стоимости жилья (в соответствии решением фирмы, осуществляющей оценку).

11. Дополнительные услуги.

В настоящем руководстве мы не рассматриваем другие оказываемые нами дополнительные услуги, однако в этом разделе имеет смысл перечислить следующие из них:

- Получение Идентификационного номера иностранца (Número de Identifi cación de Extranjero, NIE): В Испании каждый гражданин другого государства должен иметь идентификационный номер, который следует указывать в налоговых декларациях и любых обращениях в налоговые органы. 
Этот номер необходимо получить заблаговременно, до составления Нотариального акта купли-продажи. Это можно сделать в Консульском отделе Посольства Испании в Москве или в Бюро по работе с иностранцами (Ofi cina de Extranjeros) в районе, где располагается объект недвижимости.

- Консультации в отношении получения вида на жительства и виз: Если,
приобретя недвижимость в Испании, Вы желаете посещать ее без ограничений доступа в страну, Вы также можете связаться с нами, и мы изложим Вам имеющиеся варианты, в частности, в отношении правил въезда и пребывания в Испании по визам или виду на жительство, в зависимости от Ваших потребностей и интересов.

- Подготовка и составление завещаний: Нерезидентам, приобретшим недвижимость в Испании, настоятельно рекомендуется составить нотариально заверенное завещание в отношении своего имущества в Испании. Эта довольно простая формальность помогает решить многие проблемы, прежде всего бюрократические, в случае кончины владельцев собственности.

- Поддержка при осуществлении необходимых формальностей в России, при необходимости (например, в переговорах с Налоговой инспекцией по поводу открытия банковских счетов за границей).

Возврат к списку

(Нет голосов)


Для уточнения информации и дополнений из текущих новостей инвестора:
- Позвоните нам +7 (495) 968-7358 (
единый многоканальный номер)
- Или напишите заявку с помощью формы обратной связи


Типовые проекты МЕТТЭМ-Строительные технологии

Проект: ИВАНТЕЕВКА
Коммерческая площадь: 9360 кв.м
Цена за проектную документацию: 499 000 руб
Проект: НИКОЛАЕВСКИЙ
Коммерческая площадь: 7731,9 кв.м
Цена за проектную документацию: 499 000 руб
Проект: РУЗА
Коммерческая площадь: 7884 кв.м
Цена за проектную документацию: 499 000 руб
Проект: ЭЛЕКТРОСТАЛЬ
Коммерческая площадь: 14128 кв.м
Цена за проектную документацию: 499 000 руб
Проект: СПБ
Цена за проектную документацию: 499 000 руб
Проект: КОРОЛЕВКА
Коммерческая площадь: 17600 кв.м
Цена за проектную документацию: 499 000 рублей

Дополнительная информация по проектаи

Новости МЕТТЭМ

28.07.2016

МЕТТЭМ - центр строительного проектирования


Проектирование зданий сооружений – это целая сложная система работ, требующая учета строительных технологий из металла и ЛСК.

Конкурс на создание дизайн проекта 10.10.2016

Конкурс на создание дизайн проекта


Техническое задание на конкурс для предоставления проектных работ в виде дизайн-проектов на объект непроизводственного назначения – здание детского образовательного учреждения (детский садик). 

22.07.2016

Современный архитектурный облик здания


О современных тенденциях во внешнем изменении облика зданий сказано немало. Тем более, это в большой степени заметно и человеку, далекому от вопросов строительства.

07.05.2016

Техническое задание на проектирование объекта


15 и 16 мая состоится двyxднeвный кypc: нoвый пopядoк государственной и негосударственной строительной экспертизы. Cтроительный и авторский надзор за проектом, aдминиcтpaтивнaя oтвeтcтвeннocть.

Проектирования инженерных коммуникаций 15.10.2016

Проектирования инженерных коммуникаций


В любом здании одним из важнейших элементов являются инженерные коммуникации и системы. Поэтому, их проектирование является ключевым этапов при строительстве любого здания.

Применение металлокаркаса при проектировании жилых зданий 13.07.2017

Применение металлокаркаса при проектировании жилых зданий


В России традиционно, несмотря на большой опыт использования металлоконструкций в промышленных зданий, большинство жилых домов по-прежнему проектируют и строят из несущего железобетона.

.